新竹市大建地  北區買屋 / 北區買房 - 【一樓做生意，二樓當老闆，地下室存財富】你還在租廠房嗎？

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~15000 萬~~13500 萬
參考單價：47.7 萬/坪
地址：新竹市北區和平路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局：開放空間
總坪數：283 坪 (不含車位面積)
主建物面積：205 坪
土地面積：163 坪
樓別/樓高： B1~2樓 / 3樓
屋齡：77 年
法定用途：廠房
形式/類型：廠房/ 廠辦
車位：其它
電梯：有

詳細資訊

管理方式：無
面臨路寬：10米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地理位置優越：位於北區和平路大馬路旁，臨街曝光率高，鄰近西大路商圈，交通與人流便利。 2. 空間機能完整：總樓地板面積達 283 坪，含 B1 至 2F 共三層樓高，且配備電梯，方便搬貨與動線規劃。 3. 使用彈性大：標案宣稱合法為店鋪、廠房及辦公混合使用，適合多種產業型態（如倉儲、展示廳或事務所）。 4. 自有產權優勢：相較於租廠房，自購可避免租金漲幅風險，並擁有一筆實質資產。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡極老：屋齡已達 77 年，屬於高齡建築，可能面臨結構安全檢查嚴格或修繕成本高昂的問題。 2. 單價偏高：參考單價約 47.7 萬/坪，總價高達一億三千五百萬，對於投資報酬率要求較高的買方而言門檻較高。 3. 產品性質限制：屬於工業區或廠辦用地，在居住屬性上的法律保障不如純住宅明確，且銀行貸額可能受限。
機會 (Opportunities)	1. 營運成本節省：若買家本身有營業需求，可省下未來多年的租金支出，直接轉化為現金流優勢。 2. 區域發展潛力：位於新竹市區成熟商圈邊緣，若周邊進行都市更新或產業升級，土地價值有機會提升。 3. 空間利用最大化：大面寬設計（14 米）與垂直使用空間，適合需要展示倉儲結合的高階商業模式。
威脅 (Threats)	1. 法規合規風險：廣告提及「住宅」使用，但廠辦用地居住合法性常有爭議，需確認是否涉及違規使用或拆除風險。 2. 流動性較差：高總價與工業性質使得潛在買家群體較小，未來轉手變現的難度高於一般住宅。 3. 維護負擔：77 年老舊建物可能需要額外編列大修預備金（如外牆、結構補強），初期隱形成本不低。

物件評論

此物件對於「有自營需求」的商家而言，具有不錯的配置價值；但若純粹作為投資理財或短線投機工具，則風險偏高。

主要理由如下： 首先，該物業位於新竹北區核心地段，且具備一樓臨街展示、二樓辦公與地下室倉儲的功能分層，極具營運效率，若能用於自有產業，長期來看能顯著節省租金支出並創造品牌曝光。其次，雖然 77 年的屋齡確實令人擔心維護成本與結構安全，但總坪數達 283 坪的稀缺性在市中心難以取代。然而，潛在買家必須務必審慎評估其「住宅使用」的法令合規性，並做好舊樓整修預算。

建議： 若您計劃在此長久經營企業，且不排斥高齡建築的管理維護，此物件值得考慮；若主要訴求為資產保值與易於轉手，建議尋找更新穎或純住宅性質的標的。